Was bedeutet AfA überhaupt?
Die Abschreibung für Abnutzung – kurz AfA – ist eines der wichtigsten Steuerinstrumente im Immobilienbereich. Sie erlaubt Eigentümern, den jährlichen Wertverlust eines Gebäudes steuerlich anzusetzen und damit die Steuerlast spürbar zu senken.
Abschreibbar ist dabei ausschließlich der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Besonders relevant ist dies für Vermieter, die ihre Mieteinnahmen voll versteuern müssen. Aber auch Eigennutzer können profitieren – etwa wenn sie Teile der Immobilie vermieten oder beruflich nutzen.
Ziel der AfA ist es, die tatsächliche Wertminderung einer Immobilie über die Jahre steuerlich abzubilden. Dadurch sinkt das zu versteuernde Einkommen und die Rendite verbessert sich langfristig.
Warum gibt es die AfA?
Die AfA wurde bereits 1919 mit dem Einkommensteuergesetz eingeführt – mit dem Ziel, Investitionen in langlebige Wirtschaftsgüter zu fördern. Bauherren und Vermieter sollten motiviert werden, in den Wohnungsbau zu investieren. Über die Jahre wurde das Modell mehrfach angepasst – unter anderem, um energieeffizientes Bauen, den Wohnungsbau in strukturschwachen Regionen oder den Erhalt denkmalgeschützter Immobilien gezielt zu unterstützen.
Was kann abgeschrieben werden?
Nur der Gebäudewert ist abschreibbar – nicht das Grundstück. Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter.
Beispiel: Aufteilung des Kaufpreises
Welche AfA-Modelle gibt es?
Lineare AfA (Standardmodell)
Bei der linearen AfA wird jedes Jahr ein gleichbleibender Prozentsatz des Gebäudeanteils abgeschrieben.
- 3 % pro Jahr für Neubauten ab 2023 (33 Jahre Nutzungsdauer)
- 2 % für Gebäude zwischen 1925 und 2022
- 2,5 % für Gebäude vor 1925
Degressive AfA
Hier werden zu Beginn höhere Beträge abgeschrieben – bis zu 5 % vom jeweiligen Restwert pro Jahr. Der Abschreibungsbetrag sinkt also jährlich.
Gültigkeit: für Neubauten und Erstkäufe zwischen 1.10.2023 und 30.09.2029.
Sonder-AfA (§ 7b EStG)
Zusätzlich zur degressiven AfA können in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der förderfähigen Kosten abgeschrieben werden – insgesamt also bis zu 20 % zusätzlich.
Voraussetzungen:
- Neubau oder Erstkauf zwischen 1.10.2023 und 30.09.2029
- Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel
- Baukosten maximal 5.200 €/m², davon höchstens 4.000 €/m² förderfähig
- Immobilie muss zur Vermietung bestimmt sein
Denkmal-AfA (§ 7i, § 10f EStG)
Für denkmalgeschützte Immobilien können Sanierungskosten besonders attraktiv steuerlich geltend gemacht werden.
- Vermieter: 9 % der Sanierungskosten für 8 Jahre, danach 7 % für 4 Jahre (insgesamt 100 %)
- Eigennutzer: 9 % pro Jahr über 10 Jahre (insgesamt 90 %)
Praxisbeispiel: Kapitalanleger mit Neubau-Mietwohnung
Ausgangslage
| AfA-Modell | Abschreibung Jahr 1 | Steuerersparnis |
|---|---|---|
| Lineare AfA (3 %) | 9.000 € | 3.780 € |
| Degressive AfA (5 %) | 15.000 € | 6.300 € |
| Degressive + Sonder-AfA (10 %) | 30.000 € | 12.600 € |
So setzen Sie die AfA praktisch um
Formel: AfA = Gebäudeanteil × AfA-Satz
- Vermieter tragen die AfA in Anlage V ein
- Eigennutzer mit Teilvermietung in Anlage N
- Nachweise: Kaufvertrag mit Aufteilung, ggf. Gutachten, Effizienzhaus-Zertifikat
Fazit
Die AfA gehört zu den wirkungsvollsten Steuerinstrumenten für Immobilienbesitzer. Ob linear für langfristige Planbarkeit oder degressiv und sondergefördert für schnelle Entlastung – richtig eingesetzt bringt sie erhebliche steuerliche Vorteile. Eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater ist empfehlenswert.