Was ist die lineare AfA?
Die lineare AfA ist das Standardmodell der Gebäudeabschreibung. Sie schreibt den Gebäudeanteil über die gesamte Nutzungsdauer mit einem gleichbleibenden jährlichen Prozentsatz ab. Im Gegensatz zur degressiven Variante bleibt die jährliche Abschreibung konstant – das schafft Planungssicherheit über Jahrzehnte hinweg.
Aktuelle Sätze ab 2023
| Fertigstellungsjahr | Linearer Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Neubau ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
| Fertigstellung 1925–2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Die Erhöhung von 2 % auf 3 % für Neubauten ab 2023 wurde eingeführt, um die kürzere effektive Nutzungsdauer moderner Bauweisen abzubilden und Investitionen in Neubauten attraktiver zu machen.
Voraussetzungen
- Vermietete Immobilien: Die lineare AfA gilt für alle vermieteten Gebäude. Eigennutzer profitieren nur bei Teilvermietung oder beruflicher Nutzung.
- Nur Gebäudeanteil: Das Grundstück wird ausgeklammert. Eine saubere Aufteilung im Kaufvertrag oder per Gutachten ist Pflicht.
- Beginn der Abschreibung: Mit Übergang von Nutzen und Lasten – also Übergabe des Objekts.
Praxisbeispiel
Eigentumswohnung Neubau (Baujahr 2024)
Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das eine jährliche Steuerersparnis von etwa 3.528 €. Über die gesamte Nutzungsdauer von 33 Jahren ergibt sich ein erheblicher kumulierter Steuervorteil.
Vorteile und Grenzen
Vorteile
- Einfache, transparente Berechnung
- Konstante Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer
- Gut planbar für langfristige Renditebetrachtungen
- Keine Einschränkungen bei der Objektart (mit Ausnahme der Grundregeln)
Grenzen
- Geringere Entlastung in den ersten Jahren als bei der degressiven AfA
- Keine Kombination mit der Sonder-AfA möglich
- Für Investoren mit hoher Steuerlast in den ersten Jahren oft suboptimal
Fazit
Die lineare AfA ist das verlässliche Basismodell der Immobilienabschreibung. Sie bietet Planungssicherheit über Jahrzehnte und ist für die meisten Bestandsimmobilien das einzige verfügbare Modell. Bei Neubauten zwischen 2023 und 2029 lohnt sich allerdings ein Vergleich mit der degressiven AfA – hier sind in den ersten Jahren deutlich höhere Steuervorteile möglich.