Was ist die degressive AfA?
Die degressive AfA ist eine besondere Form der Gebäudeabschreibung, bei der zu Beginn der Nutzung deutlich höhere Beträge abgesetzt werden können als bei der linearen Variante. Statt eines festen Prozentsatzes auf den ursprünglichen Kaufpreis werden jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert abgeschrieben. Dadurch ergibt sich ein sinkender Abschreibungsbetrag über die Jahre – mit besonders hohem Steuereffekt in den ersten Jahren.
Gültigkeit und Voraussetzungen
Die degressive AfA wurde im Zuge des Wachstumschancengesetzes wiedereingeführt und gilt befristet für Neubauten und Erstkäufe:
- Zeitraum: Baubeginn beziehungsweise Erstkauf zwischen 1.10.2023 und 30.09.2029
- Objektart: Wohngebäude
- Nutzung: Vermietung oder Eigennutzung mit teilweiser beruflicher Nutzung
- Wechseloption: Ein Übergang zur linearen AfA ist später jederzeit möglich – sinnvoll, sobald der Restwert klein genug ist, dass die lineare AfA höhere absolute Beträge bringt
KfW-Kombination möglich
Besonders attraktiv wird die degressive AfA in Verbindung mit den KfW-Förderkrediten:
- Effizienzhaus EH 55 – Förderung über KfW-Kredit 296
- Effizienzhaus EH 40 – Förderung über KfW-Kredit 297/298 mit zinsverbilligten Konditionen
So lassen sich steuerliche Vorteile und günstige Finanzierung kombinieren – ein wesentlicher Hebel für die Eigenkapitalrendite.
Praxisbeispiel
Neubau-Eigentumswohnung 350.000 € (Gebäudeanteil 280.000 €)
Zum Vergleich: Bei linearer AfA mit 3 % wären über 5 Jahre nur 42.000 € abgeschrieben worden. Die degressive Variante bringt also rund 21.000 € mehr in den ersten fünf Jahren – das entspricht bei 42 % Steuersatz einer zusätzlichen Steuerersparnis von etwa 8.800 €.
Wann ist die degressive AfA sinnvoll?
Vorteilhaft, wenn
- Sie in den ersten Jahren hohe Mieteinnahmen oder ein hohes zu versteuerndes Einkommen haben
- Sie zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG nutzen wollen
- Sie das Objekt mittelfristig veräußern wollen (höhere Abschreibung in der Haltephase = höhere Cashflow-Rendite)
- Sie eine KfW-Förderung in Anspruch nehmen
Eher nicht passend, wenn
- Sie eine sehr lange Haltedauer planen und konstante Beträge bevorzugen
- Sie steuerlich wenig zu optimieren haben (niedriger Grenzsteuersatz)
Wechsel zur linearen AfA
Da die degressive AfA jedes Jahr kleinere Beträge liefert, kommt irgendwann der Punkt, an dem die lineare AfA absolut höher wäre. Genau dann lohnt sich ein Wechsel. Steuerlich ist dieser Übergang einmalig möglich – die Berechnung erfolgt dann auf den Restwert mit dem linearen Satz auf die Restnutzungsdauer.
Fazit
Die degressive AfA ist eines der attraktivsten Steuerinstrumente für Kapitalanleger, die zwischen 2023 und 2029 in Neubauten investieren. Besonders in Kombination mit der Sonder-AfA und einem KfW-Förderkredit entstehen Hebel, die mit der einfachen linearen Variante nicht erreichbar sind. Eine individuelle Berechnung durch einen Steuerberater ist hier besonders wertvoll, da die Wahl zwischen linear und degressiv langfristige finanzielle Auswirkungen hat.