Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Die Sonder-AfA ist eine zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit, die parallel zur regulären linearen oder degressiven AfA gewährt wird. Sie wurde gezielt eingeführt, um Investitionen in besonders nachhaltige und energieeffiziente Mietwohnungen zu fördern. Konkret können in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der förderfähigen Anschaffungskosten zusätzlich abgesetzt werden – insgesamt also bis zu 20 % mehr Abschreibung.
Voraussetzungen
Damit die Sonder-AfA in Anspruch genommen werden kann, müssen alle folgenden Bedingungen erfüllt sein:
- Effizienzhaus 40 (EH 40) mit gültigem Effizienzhausnachweis
- QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude)
- Bauantrag oder Anzeige zwischen 1.10.2023 und 30.09.2029
- Vermietungsabsicht: Die Immobilie muss zur entgeltlichen Wohnraumvermietung bestimmt sein – Eigennutzung schließt die Förderung aus
- Baukostenobergrenze: maximal 5.200 €/m² Wohnfläche, davon förderfähig höchstens 4.000 €/m²
- Mindestnutzungsdauer: Die Mietnutzung muss mindestens 10 Jahre durchgehalten werden
Berechnung im Detail
Die Sonder-AfA wird auf die Bemessungsgrundlage angewendet – das sind die förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, gedeckelt bei 4.000 €/m². Sie kommt zusätzlich zur regulären AfA hinzu, mindert aber den Restwert für die spätere Abschreibung entsprechend.
Beispiel: 60 m² Wohnung, EH 40 QNG, Kaufpreis 280.000 € (Gebäudeanteil)
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das eine Steuerersparnis von etwa 10.920 € im ersten Jahr. Über die ersten 4 Jahre summiert sich der Effekt der Sonder-AfA allein auf rund 20.160 € Steuerersparnis.
Kombinationen
| Reguläre AfA | Sonder-AfA § 7b kombinierbar? |
|---|---|
| Lineare AfA (2 % / 2,5 % / 3 %) | Nein |
| Degressive AfA (5 %) | Ja – bis zu 10 % im ersten Jahr |
| Denkmal-AfA | Nein – andere gesetzliche Grundlage |
Welche KfW-Programme passen dazu?
Da die Sonder-AfA das Effizienzhaus 40 voraussetzt, lassen sich die Förderkredite KfW 297/298 nahezu immer parallel nutzen. Diese bieten zinsverbilligte Darlehen für klimafreundlichen Neubau und harmonieren ideal mit der steuerlichen Sonderabschreibung. Familien mit Kindern können zusätzlich das Programm KfW 300 in Anspruch nehmen.
Häufige Fehler vermeiden
- Eigennutzung statt Vermietung: Bei Eigennutzung entfällt die Sonder-AfA vollständig – das ist ein klassischer Fallstrick bei Mischnutzung
- Falsche Bemessungsgrundlage: Es zählt nicht der gesamte Kaufpreis, sondern nur der förderfähige Teil bis 4.000 €/m²
- Zu kurze Haltedauer: Wird vor Ablauf von 10 Jahren verkauft oder selbst genutzt, kann die Sonderabschreibung rückwirkend wegfallen
Fazit
Die Sonder-AfA § 7b ist ein außergewöhnlich wirkungsvolles Steuerinstrument für Kapitalanleger, die in nachhaltige Neubau-Mietwohnungen investieren. In Kombination mit der degressiven AfA und passenden KfW-Förderkrediten entstehen Konstellationen, die in den ersten Jahren erhebliche Liquiditätsvorteile bieten. Voraussetzung ist jedoch die strikte Einhaltung der EH-40- und QNG-Anforderungen sowie der zehnjährigen Mietnutzung. Eine fachkundige Beratung ist hier praktisch Pflicht.