Steuerersparnis für Vermieter und Eigennutzer
Planen Sie, eine historische Immobilie zu sanieren und dabei spürbar Steuern zu sparen? Die Denkmal-AfA ist eines der attraktivsten Steuerinstrumente für Investoren und Eigennutzer, die Denkmalschutzimmobilien restaurieren. Sie erlaubt deutlich höhere Abschreibungen als die reguläre AfA – schließlich sind Sanierungen meist mit erheblichem Aufwand verbunden.
Denkmal-AfA im Überblick
Die Abschreibung für Abnutzung setzt den Wertverlust einer Immobilie steuerlich an. Bei der Denkmal-AfA handelt es sich um eine Sonderform für unter Denkmalschutz stehende Gebäude, die saniert werden. Sie ermöglicht außergewöhnlich hohe Abschreibungssätze:
| Nutzungsform | Jahre 1–8 | Jahre 9–12 | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Vermieter (§ 7i EStG) | 9 % | 7 % (4 J.) | 100 % |
| Eigennutzer (§ 10f EStG) | 9 % über 10 J. | — | 90 % |
Im Vergleich zur linearen AfA (3 %) oder degressiven AfA (5 %) bietet die Denkmal-AfA eine deutlich schnellere und höhere Steuerersparnis – ein erheblicher Vorteil, da Sanierungen oft kostspielig sind.
Geschichte und gesetzliche Grundlage
Die AfA wurde bereits 1919 im Einkommensteuergesetz eingeführt, um den Wertverlust von Gebäuden steuerlich abzubilden. Die Denkmal-AfA kam in den 1970er Jahren hinzu, um den Erhalt historischer Gebäude gezielt zu fördern. Ab 1984 wurde sie mit den Paragrafen § 7i und § 10f EStG rechtlich verankert. Ziel war es, kulturelles Erbe zu bewahren und Eigentümern zugleich starke steuerliche Anreize zu geben. Seitdem ist die Denkmal-AfA eines der bewährtesten Förderinstrumente und wurde mehrfach angepasst.
Was kann abgeschrieben werden?
Die Denkmal-AfA gilt ausschließlich für Sanierungskosten – also Aufwendungen für Fassade, Dach, historische Bauteile, denkmalgerechte Fenster, Restaurierungsarbeiten und ähnliches. Nicht abschreibbar sind der Grundstückspreis und der reine Altgebäudewert vor Sanierung.
Wichtige Eckdaten:
- Nur Maßnahmen, die mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sind, gelten als förderfähig
- Typische Aufteilung im Kaufvertrag: ca. 20–30 % Grundstück, Rest Altgebäude und Sanierungsanteil
- Die Aufteilung muss durch ein Gutachten oder detaillierte Rechnungen belegt werden
Voraussetzungen
- Immobilie: Das Gebäude muss unter Denkmalschutz stehen oder in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet liegen – nachgewiesen durch behördliche Bescheinigung
- Sanierung: Nur genehmigte Maßnahmen sind förderfähig, Beginn nach dem 31.12.1984
- Nutzung: Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V); Eigennutzer nur bei Teilvermietung oder betrieblicher Nutzung
- Nachweise: Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde (§ 7i oder § 10f EStG) und detaillierte Rechnungen
- Zeitraum: Keine feste Befristung, solange alle Vorgaben eingehalten werden
Beispielrechnung Vermieter
Kauf 2026: Denkmalgeschützte Mietwohnung (100 m²)
| Jahre | AfA-Satz | AfA pro Jahr | Steuerersparnis (42 %) |
|---|---|---|---|
| 1–8 | 9 % | 18.000 € | 7.560 € |
| 9–12 | 7 % | 14.000 € | 5.880 € |
| Gesamt | 100 % | 200.000 € | ca. 84.000 € |
Zusätzlich kann der Altgebäudewert von 200.000 € parallel über die lineare AfA (z.B. 2 % oder 2,5 %) abgeschrieben werden – die Modelle ergänzen sich.
Beispielrechnung Eigennutzer mit Teilvermietung
Bei 50 % Teilvermietung lassen sich die anteiligen Sanierungskosten geltend machen:
Hinweis für Eigennutzer
Die Denkmal-AfA richtet sich primär an Vermieter. Eigennutzer profitieren über den Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG mit 9 % pro Jahr über 10 Jahre – jedoch insgesamt nur 90 % der Sanierungskosten. Dafür gibt es hier keine Einschränkungen bei der reinen Eigennutzung.
Praktische Umsetzung
- Formel: Denkmal-AfA = anerkannte Sanierungskosten × AfA-Satz
- Steuererklärung: Anlage V (Vermieter) oder Anlage N/Sonderausgaben (Eigennutzer)
- Nachweise: Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde und detaillierte Handwerkerrechnungen
- Kombination: Lineare AfA für den Altgebäudewert ist parallel möglich
Fazit
Die Denkmal-AfA ist eines der wirkungsvollsten Steuerinstrumente überhaupt – für alle, die historische Immobilien sanieren wollen. Vermieter können bis zu 100 % der Sanierungskosten absetzen, Eigennutzer bis zu 90 %. Seit Jahrzehnten trägt sie zugleich zum Erhalt wertvollen Kulturerbes bei. Wer dieses Modell in Anspruch nehmen will, sollte unbedingt früh einen Steuerberater und die zuständige Denkmalschutzbehörde einbinden, um alle Vorteile rechtssicher zu nutzen.